买卖一定不破租赁吗？

（摘自江苏法院网）

    “买卖不破租赁”作为一个法律术语，在生活中也被很多人所熟知。通俗来讲，是指在租赁关系存续期间，即使租赁物所有权发生了变动，也不影响租赁合同的效力。近日，市民彭某便以“买卖不破租赁”为由，起诉至吴江法院，要求涉案房屋新的所有权人韩某继续履行租赁合同。

    彭某称自己在2013年2月6日与老周签订了一份房屋租赁合同，租赁老周名下位于吴江横扇的一套房屋，租期从2013年2月6日到2021年2月6日止，并称自己已分多次支付了八年的全部租金。在合同签订后不久，老周便把这套房屋抵押给了银行以获取贷款。贷款到期后老周无力归还，银行便起诉至吴江法院，在随后的执行程序中法院对该房屋进行司法拍卖，最终房屋由被告韩某购得。彭某认为自己继续享有租赁权，可以按照原合同继续租赁该房屋。但韩某却说该房屋被公告查封，拍卖期间彭某并未向法院申报房屋租赁情况，所以房屋是以不带租形式拍卖的。自己作为新的所有权人，不应当履行原有的租赁合同。

    经法院查明，因为老周牵涉另外一个案子，这套房屋已被苏州工业园区法院查封，法院还在房产上张贴执行公告，告知租赁人员凭借相关材料申报权利，逾期不申报，作无租赁物处理，届时自行承担不利后果。但在执行异议期间，彭某并未申报租赁权。后来吴江法院取得该房屋处置权后进行不带租拍卖，2016年2月29日，韩某通过拍卖取得房屋所有权。直到4月9日，彭某才委托他人向本院提交执行异议申请书及合同，但并未提交租金支付凭证。

    法院审理后认为，法院张贴的拍卖公告已明确告知优先权主体申报权利，而彭某对此应当知晓或者视为知晓，但其并未在规定期限内对执行标的提出书面异议、申报权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，驳回了彭某的诉讼请求。

    据承办法官介绍，“买卖不破租赁”作为一项法律原则，也是有例外情形的，如租赁物抵押后才出租，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，再比如租赁物被法院查封后才出租的，租赁关系均不受法律保护。虽然本案不属于上述情形，但因为原告并未及时申报权利，才导致租赁合同无法继续履行。由此造成的损失，彭某可以找老周要求赔偿。在此，法官提醒，若想租得安心，在租赁房屋时，要弄清房屋是否有抵押、查封等情形，或在合同中约定履行不能时的赔偿责任。