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如何做好抵押贷款贷后管理？（经营性物业抵押）
发表时间：2018-10-19 11:02:13 阅读次数：
一、资金用途监测
1、贷款出账后7日内，主办客户经理通过调阅借款人用款流水或相应的用款认定记录（指固定资产贷款或项目融资贷款）对贷款直接用途跟踪检查，录入提款记录，监督检查贷款实际用途是否符合借款人的提款申请和借款合同约定的用途和方式，对转入他行同名账户的贷款资金，应收集与贷款用途有关的凭证并归入三类档案备查；
2、检查后主办客户经理必须在信贷管理系统《授信用途检查报告》中记载检查情况，方视检查完成（7日内完成）。检查具体内容包括：信贷资金划付日期；划付金额、交易对手、支付方式（包括自主支付和受托支付）、申请或合同约定的授信用途、信贷资金实际用途是否与合同约定相符；挪用的贷款是否已按规定进行了处理、授信用途检查评价等；
3、对于资金在7日内尚未使用或未一次全额使用的，存续期间授信用途须将后续资金使用情况持续录入信贷管理系统《授信用途检查报告》，直至资金使用完毕，生成完整报告；
二、加强对抵押物的管理
1、动态及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。
2、业务主办行（部）在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，定期（原则上一年一次）对抵押进行再评估，若出现抵押物贬值、租金收入下降等危及银行贷款安全的情况，应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等措施。
3、从实践经验总结来看，经常发现申请人自建自持物业已建成时间较长，但仍有部分价值在“在建工程”科目反映。经调查，申请人与建设承包企业存在金额较大的工程纠纷，申请人尚拖欠工程款。只因未提交司法部门受理，故无法通过法院被执行系统查询相关信息。在这种情形下，一旦建筑工程承包商向法院申请追偿，抵押资产出让所得将优先用于偿还工程款，将极大影响银行的抵押权利的实现。因此，要高度关注抵押资产是否存在工程欠款、拖欠金额等情况，审慎评估可能对抵押权利实现造成的影响，采取必要的风险缓释措施，确保银行抵押权的有效性、较强的变现能力和抵押价值的充足性。
三、及时建立预警机制
应定期对借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。
四、进行现场走访作业
现场走访作业检查的内容主要包括但不限于以下几个方面：客户经营状况、财务及非财务信息、授信资金使用情况、目前企业融资需求、所处行业发展状况、突发事件及预警情况、担保的风险缓释作用等。平行作业实施人员可根据本次平行作业目的，确定重点内容。
1、与公司管理层会谈；
2、查阅重要合同、账簿、凭证等；
3、补充搜集资料，验证企业财务、经营等方面情况；根据银行授信管理要求，对于未提供审计报告的中小企业客户，原则上必须要求经营机构或客户提供纳税申报表、主要科目明细、银行对帐单等补充资料；
4、实地察看物业等重要实物资产，特别是抵押物的状况；
5、通过比较、分析、计算等方法对财务报表等数据资料进行分析；
6、询问公司相关业务人员；
7、走访行业协会、外部监管部门及金融同业等。
五、其他注意事项
1、检查授信启用后需继续落实的授信批复条件，并将相关资料上报；
2、检查当期需将借款人及保证人最近一期财务报表录入银行信贷管理系统，并在全面了解和分析借款人及其保证人所处行业发展状况的基础上，对企业生产经营情况和财务状况、非财务信息（包括不局限于企业有无大额未决诉讼、有无参与期货及股票炒作、企业法人有无不良嗜好等）、关联方出现重大不利影响等进行深入分析，并按照不同授信产品的检查要点，对授信产品的操作风险和合规风险进行揭示，作出借款人及担保情况的综合评价；
3、全面检查后，填写并完成《授信后检查报告》，全部信息录入信贷管理系统保存并提交。
4、对于检查中发现的各项预警信号，应严格按预警信号的处理流程处理。
综上，授信后检查重点推广“三盯、八看、四防”。三盯即一盯结算往来、二盯有效资产、三盯关键指标；八看即一看年检是否合格、二看股东背景、三看实收资本、四看人行评级、五看对外担保和投资、六看内控和风险管理、七看代偿情况、八看反担保措施。四防即一防老板“人”的风险、二防“四多”企业风险、三防道德风险、四防操作风险。同时，通过实践发现，风险排查是授信后管理的一项日常性、持续性的工作。通过风险排查工作发现的问题，经过督促整改，检查落实情况，评价最终效果是否达到排查预期目的。因此，应定期开展风险排查工作，确定参与部门和人员、排查范围、内容、实施步骤，明确排查预期达到的目的，排查结果的反馈途径和督导落实整改；采取相应排查方法对一定范围内的授信业务进行的排查，发现问题并及时改正。
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