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恶意“倒签”租赁合同的信贷思考！
发表时间：2020-11-6 14:06:47 阅读次数：
出品 | 信贷风险管理
作者 | 寇乃天
租赁风险，是抵押物处置过程中常见的风险之一。当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时，可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利。信贷实践中，F银行成功破解了一起抵押物处置中发生的恶意“倒签”租赁协议事件，从而最大化保全了银行权益。对于恶意“倒签”租赁合同现象，商业银行需要进行哪些信贷思考呢？
1基本情况
F银行的贷款企业客户J公司在该行一笔进口开证发生垫款，实际垫款金额USD1792600.00（折人民币约1143万元），授信由个人财产作抵押担保。因借款人无力偿还垫款，该行予以依法起诉。法院拟对抵押物拍卖时，抵押人向法院出具了两份租赁协议，租赁日期均先于该行抵押设定日期。其中A商铺抵押物租赁期限20年、B商铺抵押物租赁期限18年，且均已支付前10年租金。
上述案例中，租赁合同的出现无疑给抵押物的处置带来了极大的障碍。为此，该行采取如下两方面措施：
一方面，F银行迅速向法院提供相应举证材料。包含：A商铺抵押物未出租声明和B商铺承租人声明和对应的租赁合同；该行历年抵押物现场核查照片电子格式和纸质件等资料。
另一方面，F银行通过各种渠道向抵押人施压，勒令其放弃对抗抵押物拍卖的各种消极手段，否则涉嫌欺诈将负法律责任，一切后果自负。在压力面前，抵押人被迫向法院申请撤回了上述租赁合同。随后，抵押物顺利拍卖成交，该行不良授信全部受偿。
在抵押人倒签租赁协议情况下，现有笔迹鉴定技术对于签订时间的准确鉴定有难度。本案例中，由于该行押品准入时相应租赁风险预防在先，并辅之以“攻心”战术，最终顺利破解了抵押物处置中“恶意”倒签租赁协议障碍。关于恶意“倒签”租赁合同，商业银行信贷人员应当进行如下的信贷思考：
（一）关于“租赁合同”的理解
根据我国《合同法》第212条规定，租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从特征上讲，租赁合同，是有名合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、继续性合同、不要式合同或者要式合同（租期6个月以上的租赁合同应当采取一书面形式）。此外，需要强调两点：
1、租赁合同具有非永续性。租赁合同的期限过长，将使出租人的财产权利被“虚置”。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”信贷实践中，商业银行对于签订长期租赁合同的抵押物，需要谨慎对待，防止恶意租赁。一般来讲，针对此种情形，商业银行可以要求承租人重新签订期限较短（一般短于借款合同期限）的租赁合同，或者，要求承租人出具放弃行使租赁权的相关说明。
2、租赁期限6个月以上的租赁合同，是要式合同。《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”不定期租赁合同，是指未约定租赁期限的租赁合同。不定期租赁合同，包括三种情形：第一、没有约定租赁期限的（《合同法》第232条）；第二、租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的（《合同法》第215条）；第三、租赁期限届满，承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议的（《合同法》第236条）。不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除，即出租人和承租人均有权随时接触合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。信贷实务中，抵押物如果存在租赁情形的，信贷人员需要核实租赁合同的期限，对于租赁期限6个月以上的租赁合同，还要检查书面的租赁合同。
（二）关于房屋租赁合同的特别无效事由
对于抵押物上的租赁情况，商业银行信贷人员需要重点关注房屋租赁合同的特别无效事由问题。根据《城镇房屋租赁合同解释》第3、4、15、16条，下列房屋租赁合同无效：
第一、就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋所订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经批准的，有效。
第二、就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经批准的，有效。
第三、房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
第四、房屋租赁合同的非法转租，转租合同无效，但自出租人知道或者应当知道之日起6个月内未提出异议的，有效。
（三）买卖不破租赁规则与抵押权的实现问题
1、关于“买卖不破租赁”的规则
从某种意义上讲，买卖不破租赁规则是对商业银行抵押权实现的一种阻碍。因此，信贷人员必须深刻理解“买卖不破租赁”的规则。根据《合同法》第229条规定，买卖不破租赁需要符合如下构成要件：不动产或者动产租赁合同有效；出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中；租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因，租赁物的所有权发生变动。就法律效果而言，新的所有权人“法定承受”该租赁合同，即什么也不需要做，什么也不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人替换为新的所有权人。需要注意的是，在下列三种情况下，不适用买卖不破租赁规则：第一、租赁物被没收、征收的；第二、先抵押后出租，抵押权已经登记的（《物权法》第190条）；第三、房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第20条）。
2、租赁物上抵押权实现与买卖不破租赁规则
概括地讲，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件有限购买的权利。”这是关于房屋租赁合同承租人优先购买权的规定。在房屋租赁合同中，即使先抵后租，且办理了抵押登记，抵押权实现时，虽不适用买卖不破租赁规则，但房屋租赁合同的承租人仍享有优先购买权。
具体来讲，信贷实务中，商业银行信贷人员处理抵押权和租赁权冲突关系的时候，应当区分两种情况：
第一、“先租后抵”。订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同。此时，如果租赁期限较长，会影响买受人购买抵押物的意愿，不利于银行及时处置抵押物。
第二、“先抵后租”。分两种情况：若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁规则。若抵押权未登记（当然仅限于动产），仍适用买卖不破租赁。
（四）信贷欺诈：关于恶意“倒签”租赁合同问题的信贷思考
恶意“倒签”租赁合同，主要是指抵押在前，为了满足和适用“买卖不破租赁”规则的要求，主观上存在恶意，人为地把租赁合同的签订日期，提前到抵押合同签订之前，从而形成实质意义上的“倒签”，形式意义上的“先租后抵”现象。
1、恶意“倒签”租赁合同，是在钻“买卖不破租赁”规则的漏洞，其意图在于限制在先买受人的权利。“买卖不破租赁”规则，客观上赋予了承租权这一债权的物权化对抗属性，是对合同相对性规则的突破，也导致了抵押权和租赁权的冲突问题。
2、恶意“倒签”租赁合同，客观上不利于银行及时处置抵押物，导致银行无法成功拍卖抵押物或变卖抵押物，导致作为第二还款来源的房产抵押物无法有效实现其风险缓释作用。
3、恶意“倒签”租赁合同的“作案手段”，是“倒签”合同，从而实现所谓的“逆天改命”，由“先抵无租”的真实情况倒签变更为“先租后抵”虚假状态。可知，恶意“倒签”租赁合同形成的是虚假的租赁关系，是恶意租赁的典型表现形式，其实质是抵押人的恶意信贷欺诈行为，将承担相应的法律责任。
4、恶意“倒签”租赁合同的客观驱动因素，是笔迹鉴定技术的相对落后性。之所以，抵押人赶冒风险进行“倒签”合同行为，主要是因为目前笔记鉴定技术的不够先进。从科学技术层面，银行无法精准确定租赁合同的实际签订日期。
5、针对恶意“倒签”租赁合同，商业银行信贷人员应当做实押品管理，可以通过租金的支付方式、占有情况、租赁期限、当事人权利的主张及义务的履行、“承租人”与“出租人”之间的关系等手段，揭开“虚假”租赁合同的面纱，从源头识别和控制抵押物的租赁风险。
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