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抵押房屋被拆除,债权人可否就抵押人的安置房屋在抵押价值范围内清偿吗?

发表时间:2020-11-13 8:42:53  阅读次数:
来源 | 法润万家作者 | 孟晓娟
1前言


《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施”


本案中胡某1的抵押房屋被拆迁安置,安置还房作为被拆迁房屋物权的延伸物,胡某1理应将安置还房在原抵押财产的范围内对黄某所欠贷款向农行某支行进行赔偿。


2基本案情


1. 2012年3月2日,黄某、案外人杨某以夫妻名义共同向农行某支行申请贷款120万元,并填写了《个人信贷业务申请表》。


2. 2012年3月16日,农行某支行与黄某、胡某1签订《最高额担保个人借款合同》,约定黄某在2012年3月16日起至2015年3月15日止(额度有效期)可以在120万元的额度内向农行某支行申请贷款,单笔借款期限不超过12个月,到期日最迟不超过2015年3月15日,该合同中约定胡某1以其17号商业用房为黄某在前述贷款期间内的120万元借款提供最高额抵押担保。


3. 2012年3月19日,胡某1就其抵押的商业用房办理了抵押登记,同日,农行某支行第一次将合同约定的120万元借款按黄某的指示支付给了案外人。2013年3月19日,黄某向农行某支行如期偿还了该次借款120万元的本息。


4. 2013年3月22日,黄某第二次向农行某支行申请借款120万元,农行某支行按约发放了贷款。同年6月12日,胡某1向其子胡某2出具赠与声明,确认将自有部分房产赠与给胡某2,其中包含了前述的部分抵押物。


5. 同年6月13日,胡某1、胡某2分别与某建设指挥部签订《房屋征收安置补偿协议书》。在胡某1的前述协议中约定胡某1将95.97平方米房屋交给该指挥部予以拆除,并由该指挥部安置胡某1两间房(建筑面积共计为98.626平方米)。


6. 在胡某2的前述协议中约定胡某2将624.34平方米房屋交给该指挥部予以拆除,并由该指挥部在安置胡某1八间房,建筑面积共计为310.723平方米、库房置换成住宅房并共计补偿400000元。前述全部抵押物已包括在胡某1、胡某2拆迁的营业房当中,且胡某1、胡某2签订前述协议时未通知农行某支行。此后,胡某1、胡某2的被征收房产被拆除。


7. 2014年3月21日,黄某向农行某支行偿还了前述第二次借款120万元的本息。


8. 2014年4月9日,黄某第三次向农行某支行申请借款120万元,还款期限为2015年2月8日。


9. 因黄某未能按期偿还第三次借款,农行某支行遂于2015年7月16日提起诉讼,请求判决确认胡某1与胡某2之间对上述抵押物的赠与行为无效;后经法院审理,驳回农行某支行的诉讼请求。


10. 农行某支行提出前述诉讼的同日,其另行提起诉讼,请求判决:(1)黄某和案外人杨某共同偿还其借款本金120万元及利息;(2)确认其对上述抵押物享有优先受偿权;3、确认其对抵押物被拆迁所受偿的400000元享有优先受偿权。法院判决作出671号判决,仅支持了借款本息,但驳回了其他诉讼请求。


11. 前述两案判决已生效,且正在执行过程中。因抵押物的灭失,农行某支行认为其抵押权受到侵害,故诉至一审法院,判令胡某1、胡某2和区政府赔偿农行某支行的贷款损失。


12. 一审法院判决:(1)胡某1、胡某2以各自获得安置补偿的门面房共计178.85平方米(其中,胡某1为48平方米、胡某2为130.85平方米)价值范围内对第671号民事判决中黄某应偿还给农行某支行的借款本金人民币120万元及利息承担连带清偿责;(2)驳回农行某支行的其他诉讼请求。


13. 胡某1、胡某2不服一审判决,上诉至二审法院,二审法院查明,《最高额担保个人借款合同》中胡某1未在借款的担保方式为“最高额抵押”上划√。胡某1认为是一般担保,不是最高额抵押担保。故二审法院撤销一审判决,驳回中国农业某支行的诉讼请求。


14. 农行某支行不服二审判决,提起再审,贵州省遵义市中级人民法院(再审法院)撤销二审判决,维持一审判决。


3裁判理由


贵州省遵义市中级人民法院再审认为:


本案再审期间的争议焦点为:如何认定胡某1在本案中的担保责任,以及在此基础之上胡某1、胡某2应否承担相应的担保及赔偿责任。


首先,所谓个人循环贷款是指由自然人提出申请,并提供符合银行规定的担保或信用条件(一般以房产作为抵押),经银行审批同意,对借款人进行最高额度授信,借款人可在额度有效期内随借随还、循环使用的一种个人贷款业务。


根据黄某、胡某1签署的《个人信贷业务申请表》及借款合同中勾选和约定的循环额度为120万元、额度有效期为36个月及在前述有效期内单笔借款期限为12个月,表明黄某在120万元循环额度限额内,可在36个月额度有效期内多次向农行某支行申请贷款,只是每次借款的期限不能超过12个月。


综合前述循环贷款的定义及合同约定内容,可以认定农行某支行与黄某及胡某1签订合同时中约定的“循环贷款”应是指根据胡某1提供的抵押担保,农行某支行在贷款额度有效期内给予黄某一定的贷款额度(120万),当每次贷款后归还一定贷款,又可以重新生成一定的可用贷款额度,并再次贷款,但贷款总额不能超过总贷款额度及单笔借款不能超过一定期限。


其次,根据双方签订的《最高额担保个人借款合同》第一条1.2项的约定,借款人审批同意后发放借款的,双方不再逐笔签订借款合同,亦无需逐笔办理担保登记手续,但法律法规对担保设立另有规定的除外。故在涉案最高额贷款及期限内,黄某所贷款项无须再行签订借款合同,胡某1用于担保的财产亦无须逐笔办理担保登记手续。


第三,胡某1为农行某支行对黄某享有的债权提供抵押担保,且在抵押担保期间,胡某1依法应当对农行某支行承担抵押担保责任。农行某支行本应对胡某1提供的抵押物享有优先受偿权,但抵押物因被拆迁而灭失,因抵押物灭失而取得的财产,胡某1未重新向农行某支行设定抵押担保或使农行某支行优先受偿,导致农行某支行抵押物享有优先权受到损害。


根据《中华人民共和国担保法》第五十八条“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施”


及参照《城市房地产抵押管理办法》第三十八条“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同”、第五十一条“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时,抵押人违反前述第三十八条的规定,不依法清理债务,也不重新设定抵押房地产的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼”之规定,


胡某1明知在签订拆迁安置补偿协议后抵押物即将被拆除而灭失,但其未将该事宜告知农行某支行,也未与农行某支行重新设定抵押担保或在抵押担保责任范围内向农行某支行清偿担保的债权,反而与区政府下属指挥部签订了房屋安置补偿协议,并将部分抵押物赠与其子胡某2,且胡某2也与第三人区政府下属指挥部签订了房屋安置补偿协议,使农行某支行失去了行使担保物权所依附的财产,故胡某1的行为损害了农行某支行的抵押权。


而安置还房作为被拆迁房屋物权的延伸物,胡某1理应将安置还房在原抵押财产的范围内对黄某所欠贷款向农行某支行进行赔偿。因胡某1将部分抵押物赠与其子胡某2,双方均存在过错,故胡某1、胡某2以各自获得安置补偿的门面房共计178.85平方米(其中,胡某1为48平方米、胡某2为130.85平方米)价值范围内对黄某应偿还给农行某支行的借款本金人民币120万元元及利息承担连带清偿责任,认定理由与一审法院一致。