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房地权利及现状瑕疵对授信资产安全保障的影响分析！
发表时间：2020-11-27 15:23:58 阅读次数：
出品 | 信贷风险管理
作者 | 寇乃天
押品现场核查作为押品贷前审核、贷后管理的重要的环节，采用全面深入、实地检查、实事求是的方式对授信押品进行现场核查，是识别各类风险点，提出调整授信方案和担保结构的有效措施。推进押品现场核查，谨慎仔细地对抵押物的实物状况、权属状况、价值状况等进行现场勘察，能及时发现抵押物权利及现状的瑕疵，保障授信资产安全，提升商业银行的信贷经营水平。不进行押品现场核查，或现场核查不认真、走过场，商业银行信贷人员就不容易发现押品存在的瑕疵和潜在风险，不利于抵押品价值与权属的确认，进而影响抵押权人债权的实现和银行不良贷款率的控制。
1信贷案例：押品现场核查发现的房地权利及现状瑕疵
借款人广西某汽车运输有限责任公司向K银行申请流动资金贷款，以该公司名下的国有土地使用权（工业用地）和地上建筑物二栋非住宅用房的房产向该银行申请抵押。2019年9月广西某房地产土地评估公司对抵押物进行估价，总价值为2775.97万元。为更客观合理地对抵押物进行估算和判定，确定抵押物的价值和权属情况，结合对评估报告的审核，K银行押品管理人员对三项抵押物的实物状况、权属状况、区域状况等进行了逐项细致的核实，发现抵押的土地使用权宗地图上只有其中一栋建筑物在抵押土地的范围内。通过对另一栋建筑物的房屋所有权证附图及实物进行了更为细致的核查，临摹简图、实地目测等简易测绘方式进行比对，确认了房地产评估报告记载情况与房地产实际情况不符，该建筑物的占地一部分在抵押给K银行的土地上，一部分在抵押土地范围外的市政公共用地上。抵押的房地权利及实际现状存在瑕疵，建筑物所有权与所附的土地使用权不完全对应。
2房地权利及现状瑕疵风险点分析
（一）房地权利及现状瑕疵对抵押评估价值确立的影响
针对现场核查发现的房产抵押与土地抵押不符的情况，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条均规定了“房随地走、地随房走”的房、地一并抵押原则。但在实际案例中，房地权利及现状瑕疵现象不乏存在，造成的原因是多方面的。例如政策性风险的影响，政府行使征地权，征用原房屋所依附的土地使用权，但地上建筑物并未一并拆迁，造成类似本案例中的房地权利及现状的瑕疵。再如，借款人早已知悉房屋并未完全对应土地使用权，仍将房屋及土地一并向银行提出贷款申请。若不通过严谨的现场核查，单就评估报告等相关书面材料，无法核实抵押物的真实状况。以本案为例，地上建筑物并未对应相应的土地使用权，造成了房地权利的瑕疵。此种情况虽不影响抵押登记手续的办理，但房屋和土地的独立使用性、可分割转让性、价值均受到影响。因此，在审查土地使用权与地上建筑物抵押时须相当谨慎。商业银行应重视现场勘察核实；了解房地产权属政策，尽职尽责做好押品的贷前调查，确保抵押品足值。对房地权利瑕疵的情况，应适时追加抵押物或采取其它措施加以弥补，将估值误差尽可能降低。
押品作为贷款的第二还款来源，对于保障授信资产安全发挥着重要作用。在本案例中，若房屋的所有权和土地使用权存在瑕疵，在实现抵押权时，会出现一定程度的阻碍或纷争。
（二）进一步发挥押品现场核查在押品评估报告贷前审核与贷后押品管理中的作用
在押品评估报告贷前审核环节，通过现场核查发现押品隐藏的问题或瑕疵，并对其进行分析，测算对评估价值和处置变现的影响，及时反馈给业务发起部门和风险审批部门，并提出停止或减少贷款发放、增加或变更抵押物等建议，主动控制风险发生的可能。
贷后管理环节的押品现场核查是保障贷款发放后授信资产安全的重要手段之一。通过一定频次的认真细致的贷后押品现场核查，可发现贷前未发现、贷后发生或潜在的押品瑕疵。对影响押品权利、重复抵押、应抵押而未抵押、押品价值明显下降等影响权利和价值实现的风险，应及时提示业务发起部门采取措施，也可建议授信审批部门重新决策。严防“一抵了之、不管不问”现象，提高押品风险防控意识。
3切实做好押品现场核查的措施及建议
房地产类抵押物的实体、权益范围对其价值具有较大的影响，不经过现场核查，未对资料的客观性、全面性进行核实，并以此对一些影响押品价值的因素进行假设，仅从外部评估报告中很难揭示房地产实物存在的一系列问题。押品管理员应依据银行押品管理相关规定，运用评估、测绘等相关专业知识，及时了解抵押物是否存在缺陷，如是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，从源头上杜绝抵押物失效情况的出现。
（一）熟悉掌握各类涉及房地权利押品评估的法律法规、规章制度及评估知识
商业银行信贷人员要熟悉掌握《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规、规章制度，学习房地产、资产评估知识，提高内部评估人员的专业化水平。相关法律法规、规章制度的实施直接影响到抵押物的准入、抵押权的设立程序、贷后管理和处置变现等，作为押品管理人员，务必要熟悉和掌握相关的法律法规、规章制度，合理规避法律风险。
（二）注重房地类抵押物价值与权属关系的确认，确保抵押物的有效性和充分性
对于房屋建筑的估价，应对抵押物所在位置和特点进行详细调查，明确确认抵押物的所有权和使用权的权属关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。房地产权属证件所记载情况与房地产实际情况不符要特别重视和注意现场勘察工作，采取评估报告与现场勘察相结合的方式，充分完备，减少的主观判断，提高现场核查的质量。当发现地上建筑物只是一宗土地的一部分时，要格外警惕；应要求抵押人出具土地使用权和房屋所有权的权证进行辨别。对抵押物的真实性和有效性、抵押率的充分性、评估价值的准确性进行全面的调查，确保抵押物的价值、权属的有效性和充分性。
房地产所有权与土地使用权抵押出现瑕疵是个别现象，但产生的影响和带来的风险则是巨大的。银行作为抵押权人更要引起足够的重视，认真勘察房地产的实际状况。全面了解抵押物权属状况，严防以旧契证抵押、假证抵押等行为。同时通过真实披露抵押房地产权属状况，可以防范抵押房地产权利存在瑕疵带来的风险。
（三）重视押品的贷前现场审查，加强贷后押品现场检查力度
商业银行要重视抵押物的贷前现场调查，加强贷后押品现场检查力度，首先要加强本部门各项制度的建设，明确押品管理的直接责任人。强化风险管理意识，充分发挥押品现场核查的风险预警作用。
在授信审批前，商业银行信贷人员应对抵押物价值、权属状况、是否存在查封、租赁等影响其权利和价值的因素进行专门的调查分析，对于其他足以影响抵押物处置变现的因素，应予以充分关注。
贷后开展定期或不定期的押品现场核查，及时发现押品毁损、灭失、被征用、被处分、拟拆迁等风险，对押品存在影响其合法有效性、完好性、价值充足性等方面瑕疵的，出具风险预警报告。商业银行要制定切实可行的整改措施，及时落实整改，强化对授信项目风险的跟踪与分析，以保障银行授信资产的安全。