编辑 l ZT少鹏

来源 l 企加 I Complus

长期以来，我国房地产交易市场中被设立抵押的不动产必须先解除抵押才能办理过户，这使得二手房买受人在办理房屋过户前不得不按照卖家的要求先行支付一笔房款，以先解除贷款银行在交易标的房屋上的抵押权。因预付的金额往往非常高，买方承担了较大的风险，为避免产生争议、发生矛盾，同时也是为了降低交易风险，实务中买方或中介公司会要求卖方提供一些担保措施或买卖双方协商出一种复杂的付款机制。不难看出以上先解押、后过户的方式虽符合法律规定与社会基本逻辑，但大大增加了交易难度、提升了交易风险，严重不利于带押二手房在市场上的流通，阻碍我国二手房交易市场的发展。

因近年来国内经济形势不容乐观，房地产市场也持续低迷，尤其是二手房市场急需一些新政策的刺激，“带押过户”这一概念最近出现在了人们眼前。据了解，我国目前已有接近20个城市出台了关于“带押过户”的相关新政，甚至有的城市已经成功办理了带押过户业务。本文将对“带押过户”的底层逻辑进行分析，并对未来政策方向做出展望。

1法律基础

原《物权法》规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。那么正如前文所述，房主要出售带押二手房的，只有自己筹集资金或要求买方代为清偿余下的抵押贷款债务从而解除银行的抵押权，抵押权解除后才能正常进行房产过户转让。

而《民法典》规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。不难看出，《民法典》突出尊重当事人的意思自治，实务中，多地不动产登记部门正在逐渐优化过户规则，在各个层面或多或少放开了对带押过户的限制。

2“带押过户”的底层逻辑

“带押过户”实际上是需要第三方资金监管机构的加入以降低买卖双方承受的巨大风险，平衡买卖双方在交易过程中的地位。资金监管机构通常由买卖双方协商确定，可以是银行或其他符合条件的金融机构等，资金监管机构对购房款进行完全控制，开具并提供提存证明后，登记中心才会为买卖双方办理过户登记。

在风险控制方面，若购房款未足额到位，资金监管机构将不会开具提存证明，不动产登记中心也就不会办理正式过户，卖方不会失去交易标的房屋的不动产任何一项权利；若标的房屋过户不成功，资金监管机构也会将资金原路退回，买方也不必担心预付了购房款却无法取得标的房屋。可以看出，“带押过户”过程中买卖双方并未承担较高风险。

其次，“带押过户”中买方的首付款及买方银行的贷款进入资金监管机构后，可被直接用来偿还卖方在原贷款银行的贷款，无需任何一方筹集大量资金提前偿还贷款进行解押，大大减轻了买卖双方的资金压力，提升了二手房交易的成功率，这也是“带押过户”解决的最重要问题。

3“带押过户”的三种模式

原则上“带押过户”必须取得买卖双方贷款银行的同意，据了解，现已有中国银行、建设银行、工商银行、农商银行、民生银行在内的多家银行明确同意开展此项业务。2023年3月31日，自然资源部和中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。一方面，省会、计划单列市先行，然后其他城市跟上；另一方面，同一银行金融机构率先实行，然后逐步跨行实行。关于“带押过户”的模式，《通知》中给出了下列三种：

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

新旧抵押权组合模式主要在成都、武汉、珠海和清远等城市施行，新旧抵押权分段模式则在江苏、重庆、济南和深圳等地施行，而广州、青岛等目前采用的是抵押权变更模式。

在“带押过户”没有放开前的二手房交易场景中，卖方通常没有足够的资金解除贷款银行的抵押权，这就需要买卖双方进行大量的沟通，最终由买方预付一大笔购房款来解除抵押。然而，此时卖方的资产及信用状况通常已经不太良好，即使买方有能力支付这笔高额预付款，其也会担心标的房屋有被潜在卖方债权人申请司法查封的风险，买方提前预付高额款项会存在巨大的风险。此种情况下，即使买方看中标的房屋，最终大概率也会放弃交易。“带押过户”新政实施后，各地资金监管机构和不动产登记中心紧密配合，实现了先过户、再放款解除抵押，大大减少交易风险，从实质上增添了二手房交易市场的活力。

4未来展望

虽然很多城市的不动产登记中心在政策层面已放开了带押过户，但是可能由于不具备成熟的配套机制，带押过户在实务中能否真正实现仍然取决于卖方贷款银行是否同意配合。在北上广深等大城市目前的“带押过户”实践下，仍存在只有买卖双方的贷款银行同意或卖方贷款银行同意买方承继原贷款才可办理该业务的情况。实际上，大多数银行对于带押过户的最大顾虑是买方的还款能力，若买方继承卖方的贷款后还款能力较差，甚至远远低于卖方，那么银行的利益会受到严重损害，银行自然很难接受。

虽然国内已经有了成功办理“带押过户”的先例，但在《民法典》生效后，部分贷款银行为了不承担额外风险，开始要求贷款人在签署贷款合同时一并签署补充条款，在补充条款中明确禁止卖方“带押过户”，可以说这样的行为和反应是未跟上市场节奏的表现，观念仍然停留于原《物权法》时代。

结合以上实际情况，在各城市有条件慢慢放开带押过户后，建议买卖双方可以事先与卖方贷款银行进行友好协商，争取在交易模式和付款机制层面获得更大的灵活度。当然，卖方贷款抵押银行可能会提出提供额外担保的要求，但无论如何，“带押过户”政策的推动与实施提高了房产交易的便捷性，增添了市场活力，为劣质资产的处置创造了更多可能。在近年来我国经济形势亚健康时期，国内一、二线等热点城市是否会进一步甚至全面放开“带押过户”，并无一个明确的答案，“带押过户”如何将贷款银行的利益也考虑其中也是一个非常大的难题，但最重要的是社会需要给予“带押过户”新政更多的关注，政府应出台更多的配套机制为该政策的实施保驾护航。