出品：信贷风险管理

作者：高硕

房产抵押，是实践中较为常见的借款担保措施。抵押不仅只签订签订抵押合同，只有办理了抵押登记才享有优先受偿权。但如果认为只是办理了抵押登记就认为高枕无忧，也会存在很多潜在风险。除如之前文章所讨论的应注意多抵少贷、抵押房产的租赁情况、居住情况等抵押注意事项外，还应着重注意以下问题。

一、先明晰产权后抵押登记

之前我们讨论过如果抵押人的婚姻状况是离婚，在贷前应让抵押人提供婚姻情况证明，如其已离婚，除了提供离婚证外，还应提供民政部门登记的离婚协议，查看财产分割情况。但现在实践中存在不少“假离婚”现象，夫妻双方并非感情破裂，而是为了逃避债务或是为了生子等原因，到民政部门办理了离婚手续，但未对夫妻双方名下的所有财产进行分割，民政部门登记的离婚协议只对部分财产的分割进行了约定，另一部分财产未约定所有权人，仍在夫妻一方名下。如果抵押人的婚姻状态是离婚，提供的房产是在原婚姻存续期间内取得，该房产也未在民政部门登记的离婚协议、法院判决书等文书上进行分割，这种情况下贷款人应要求抵押人到房产登记部门先办理明晰产权的相关手续，由抵押人与其原配偶共同到场，确认该房产的所有权人后，才能进行抵押登记。这样做是为了防止抵押人的原配偶提出对该房产的归属提出异议，使抵押房产难以处置。

二、过户问题

只要借款人借款逾期，抵押人的抵押物就可能被处置。一旦需要抵押房产拍卖、变卖出去，就需要过户，这时候抵押人多数情况下不会配合办理房产过户手续。如果抵押人不配合，就给过户增加了难度，所以必须在贷前进行控制，以便于抵押房产的今后处置。

一、要求抵押人将房产证原件存至抵押权人处，双方签字盖章封存，如借款人借款逾期，由贷款人处置。这样做是为了两点，第一、防止抵押人将该房产进行第二次抵押；第二、一旦面临抵押房产的过户，如果有房产证原件，就无需经过公告作废程序，将为买受人过户节省时间。

二、贷款人应在贷前计算好房产过户费用。房产过户就要交税。不同的房产类型需要交不同的税，税费的高低也间接决定了房产的价格。对于抵押人即抵押房产的原所有权人而言，将其名下房产卖出，多数情况是不会配合缴纳卖方税费，这部分费用就需要有人来承担，单就税费而言这也是一笔不小的费用。如果让买受人承担，对买受人而言，购买该抵押房产的成本就是房产成交价格加上买卖双方需缴纳的过户税费。如果由贷款人承担，则应在贷前预估按照抵押物现有市值，拍卖阶段两次均降价15%计算（具体降价要看抵押物的评估价值，这里按照通常降价粗略估算），是否能够覆盖借款本息+案件受理费+财产保全费+执行费+评估费+律师代理费+过户费用等费用。所以对于不同的房产类型的过户费用，贷款人应有一定的了解，以便在贷前对过户费用进行预估。

三、要求抵押人提供抵押房产的购房发票。购房发票的有无直接决定了过户税费的高低。以商业用房为例，商业用房过户卖方需缴纳增值税及附加金额。如果有购房发票，只需缴纳增值部分的税费，如果无购房发票，则需按成交金额交税。同时如果无购房发票，还需要交费评估，拖长过户时间。

四、抵押房产价值不易过高。如果借款人借款逾期，贷款人进行诉讼程序，在强制执行阶段申请法院拍卖抵押房产，多数司法拍卖房产是无法进行按揭付款的，也就是说通过司法拍卖程序购买房产，必须一次性付清全款。抵押房产面积越大，价值越高，有购买能力的人也就越少，抵押房产拍卖成交的几率也就越低。如果在贷前没有确定合适的接盘者，我们建议抵押房产的价值不易过高。

三、以房抵债问题

实践中有的贷款人对作为借款担保措施的房产的做法是，在贷前与房产所有人签订《房产买卖合同》，一旦借款人借款逾期，就根据签订的《房产买卖合同》将该房产归己所有。这种做法反而很不保险。这样的约定违反禁止流押法律规定，一旦以买卖合同起诉，如借款人有足够的证据证明是作为借款的担保措施，该买卖合同将无法获得法律的支持。

如果在贷后，借款人逾期，根据最高院的指导案例72号，借款合同双方将借款本金及利息转化为已付购房款并对账清算的，不属于流押的约定，综合审查可认定房产买卖合同有效。但应注意这种情况只适用于贷款已经放出，因借款人无法偿还，将本金及利息折算后签订的买卖合同，属于贷后的以房抵债，即通俗理解为顶账房。

但如果在贷前，借款利息随着借款期间不断增长，在贷前无法确定具体数额，因此如果以房抵债将损害房屋所有权人的利益，一旦其有足够的证据证明是作为借款的担保措施，那对贷款人来说，该房产买卖合同得不到法律的支持，也无法享有抵押登记的优先受偿权，只能对该房产申请法院查封，如该房产所有权人债务较多，到时可能只能轮候查封，无有效的可供执行财产。因此在贷前，我们仍建议办理抵押登记手续较为保险一些。

四、抵押人签订担保合同

办理了抵押登记并不意味着就能万无一失，仍然可能存在可以对抗抵押权的优先权利，例如抵押之前的租赁权、建筑工程价款等，如果抵押人只是签订了抵押合同，那只能就办理抵押登记的房产要求抵押人清偿，当该抵押物处置完毕或无法处置时，不论贷款人受偿多少都无法再要求抵押人清偿债务。为防止抵押人逃避清偿，制造不必要的麻烦来拖延处置抵押物，如伪造一份日期在抵押登记办理之前的租赁合同等，应尽量让抵押人签订担保合同，同时明确其对该笔借款的担保责任。