未成年人名下的房屋能抵押吗？
作者：孙自通
未成年人名下的房屋能抵押吗？针对这个问题，司法实践争议比较大，既有认定为有效的判例，也有认定为无效的案例，今天我们简单分析一下这个问题。
司法观点综述目前对于未成年人名下房屋抵押的效力的问题，司法实践中存在一定的分歧。一种观点认为，根据《民法总则》第35条的规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”该规定属于禁止性规定，未成年人作为抵押人提供抵押担保，在担保关系中，多数担保行为都不会受益，因此，即便监护人出具声明承诺担保不损害未成年人的利益，也很难被认定为系“为了被监护人利益”，因此相应抵押应当认定为无效。
另一种观点认为，法律法规并未禁止未成年人名下房屋抵押，因此，未成年人的监护人作为其法定代理人签订抵押合同并办理登记，并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为抵押有效。但在认定为有效的案例中具体理由不太一样，常见理由包括：（1）抵押合同是为了未成年人利益；（2）父母享有法定代理权；（3）《民法总则》的规定是管理性规定；（4）未成年人的财产来源于父母等。
相关判例汇总（一）抵押无效的案例
案例1：广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民三初字第2182号民事判决书
法院认为：《民法通则》第十八条明确规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。该规定属于禁止性规定，目的在于保护被监护人的利益。本案中，被告黄艳英作为被告杜锦鸿的监护人，对代被告杜锦鸿签订抵押合同为被告杜锦鸿名下房产设定抵押的行为，系为被告杜锦鸿设定义务的行为，而非为其利益考虑。
案例2：云南易门农村商业银行股份有限公司与万跃华、期某3金融借款合同纠纷， 易门县人民法院（2018）云0425民初202号
法院认为：在签订《抵押合同》时，抵押林权的共同共有人期某1、期某2未满十八周岁，期某3、李某作为期某1、期某2的监护人，用期某1、期某2共同共有的林权为万跃华的借款提供抵押担保，损害了期某1、期某2的利益。依据《中华人民共和国民法总则》第三十五条“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定，应认定原易门县农村信用合作联社下属浦贝分社与期某3、李某、期长富、雷兰英签订的《抵押合同》无效。
案例3：山东高青农村商业银行股份有限公司、张某金融借款合同纠纷， 淄博市中级人民法院案号：（2018）鲁03民终170号
法院认为：张某签订合同时尚不满16周岁，系限制行为能力人，其对外签订抵押合同的民事法律行为明显与其年龄、智力不相适应。根据《民法总则》第三十五条的规定，被上诉人张善臣、石保芬作为被上诉人张某的监护人在抵押合同上签字确认，但抵押合同签订的目的系为了原审被告高青县坤泽运输有限公司，利益并不指向被上诉人张某自身利益，该抵押合同对被上诉人张某并非单纯受益，而是约定以其财产为其他公司的债务承担民事责任，因而该抵押合同无效。
案例4：中国建设银行股份有限公司重庆市分行与李艺杨晨晨金融借款合同纠纷， 重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初18973号
法院认为：该抵押房屋属于监护人李艺占5%、被监护人杨晨晨占95%的按份共有的房屋。作为杨晨晨的法定监护人的李艺虽有权代被监护人履行民事行为，但该代理行为应该受法律的严格限制，监护人李艺代替被监护人杨晨晨设定抵押，并非为维护被监护人杨晨晨的利益，而目的系监护人为其个人向银行借款，亦增加了被监护人杨晨晨财产被处置的风险，故李艺将被监护人杨晨晨所有的95%份额房屋设定抵押的行为属于无权处分。据此，李艺以其5%份额房屋设定借款抵押的部分有效，李艺代替杨晨晨以被监护人95%份额房屋设定借款抵押的部分无效。
（二）抵押有效的案例
案例5：黄韵妃与华夏银行深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司等一般担保合同纠纷再审案件，最高院（2014）民申字第308号
最高院认为：我国现行法律对抵押人的身份并无限制性规定，由监护人代为签署抵押合同并无违反相关法律法规的禁止性规定；同时，监护人以未成年人名下房产对外提供抵押担保即使损害被监护人利益，由监护人承担法律责任，但不能由此否定抵押合同的效力而由合同相对方承担法律责任；另外，监护人在获得贷款前出具不损害被监护人的声明，获得贷款后又以损害被监护人利益主张合同无效，属于恶意抗辩，违背了诚实信用原则，再审法院不予采信，因此认定案涉抵押合同为合法有效之合同。
案例6：杨育霖与鞍山银行等金融借款合同纠纷，最高院（2016）最高法民申900号
最高院认为：案涉《最高额抵押合同》有未成年人和其监护人的共同签字，在监护人向鞍山银行出具的《同意抵押申明》中显示，被监护人名下房产向鞍山银行提供抵押担保为监护人夫妻双方和被监护人的共同研究决定，为达成一致同意意见的结果，因此认定案涉《最高额抵押合同》是当事人真实意思表示，无论监护人在签订抵押合同时的身份是抵押人还是法定代理人，均不影响案涉《最高额抵押合同》的效力，案涉最高额抵押合同合法有效设立。
案例7：陈甲与中国工商银行股份有限公司上海市静安支行抵押合同纠纷， 上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终578号
法院认为：
其他有效案例
案例8：无锡惠山区法院（2013）慧商初字第1185号（抵押合同是为了未成年人利益）。
案例9：无锡市南长区法院（2014）南商初字第0485号判决（父母享有法定代理权）。
案例10：上海二中院（2015）沪二中民六（商）终字第526号（相应规定是管理性规定）。案例11：上海一中院（2014）沪一中民四（商）终字第1540号（未成年人财产来自于父母）。
总结及建议通过上面的案例，我相信大家应该发现了，对于未成年人名下房屋抵押的效力问题目前司法实践中争议非常大，既有有效的判例也有无效的判例。认定为无效的案例理由相对简单，直接援引《民法总则》第35条（民法总则之前是《民法通则》第18条）的规定，认为相应抵押行为不是为了未成年人的利益，直接认定抵押无效。但认定为有效的案例，理由五花八门，尚未形成统一认识。鉴于这个问题争议比较大，各位在实际业务中一旦遇到，建议谨慎：第一，在拟抵押房产所在地不动产登记中心了解房产抵押登记的资料清单和流程；（备注：目前很多地方的登记部门，未成年人名下房屋登记中心根本不给登记）第二，了解所在区县、所在中院、所在高院对此问题的裁判观点；第三，在上述工作基础上，谨慎评估未成年人房屋抵押的风险及可行性；第四，如接受抵押，由监护人作为法定代理人直接签署抵押合同并协助办理抵押登记手续；第五，在监护人签署抵押合同的同时由该监护人出具相关声明，明确表示以未成年人子女房产对外提供抵押担保并无损害被监护人利益。