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“老”客户授信，如何成功避免抵押权灭失风险？
发表时间：2020-9-25 14:29:06 阅读次数：
出品 | 信贷风险管理
作者 | 寇乃天
此篇文章共1819字。
“老”客户授信，又称为存量贷款企业授信业务。针对存量贷款企业的授信总量年审，商业银行千万不可麻痹大意，掉以轻心，需要做足押品贷前调查工作，通过认真核实抵押物的查封、冻结、扣押、缺损等情况，积极避免抵押权灭失风险。那么，信贷实务中，针对“老”客户授信，商业银行如何成功避免抵押权灭失风险呢？1情况简介
借款人A工贸有限公司为私营企业，于2007年5月6日在G市行政管理局依法注册登记，注册和实收资本均为80万元，主要经营范围：销售服装、百货、建材、机电产品等，主要收入来源为物业租赁。A公司在F银行授信由自有的房地产权作抵押担保。
2押品管理发现风险点
A公司是F银行的多年“老”客户，该行于2010年与其建立授信关系，2018年11月该企业一笔1800万元短期贷款到期，到期前，信贷人员按惯例向有关登记机构查询该企业抵押物状况，查询结果显示，与该行签订《最高额抵押合同》项下的抵押物已在不久前被人民法院查封。信贷员其后立即向该企业了解情况，该企业有关人员解释称，因该企业开发的房地产项目周边市政公路施工，施工方在该企业建筑物地基不远处开挖沟渠，导致该企业出售的临街铺位出现沉陷，该企业遂被业主提起诉讼，要求该企业赔偿，并导致该行抵押物被查封。
3风险化解过程
风险事件发生后，F银行果断决定不再为A公司办理转贷手续，并通知该企业要求到期偿还全部贷款。贷款到期后，因该企业未能及时筹措资金归还该行贷款，该行于2019年2月将该司贷款分类调整为次级，由于A公司抵押物较为充足，该行最终通过不良清收方式顺利收回该笔贷款全部本息。
4案例点评
通过该司授信押品风险化解案例，在押品管理方面，商业银行应当强化押品贷前审核工作，避免相关授信风险。
1、加强押品贷前调查，避免授信风险。
据《物权法》第206条第4款的规定，关于“最高额抵押权，抵押物被查封的时候债权确定”，在这种情况下，本案例中，如F银行继续以该最高额抵押合同为依据，不经贷前调查程序为该司办理转贷，相当于是归还了一笔有抵押担保的旧贷款，而新增了一笔没有抵押权的新贷款，抵押权的丧失势必给之后的清收工作带来极大困扰，贷款甚至最终可能出现损失的信贷“败局”，该案例证明该行已通过抵押物贷前调查工作，成功避免了一次抵押权灭失的风险。
2、加强押品现场核查，动态监控押品状态，确保押品完整、有效。
公司业务人员与押品管理人员应严格按照押品管理等相关规定落实押品管理制度，加强与土地、房屋、工商等抵（质）押物登记部门的联系，建立有效的信息沟通渠道，将押品是否存在被查封、冻结、扣押、缺损等情况作为贷后日常管理工作的重要内容。
5延伸思考：商业银行押品贷前调查的主要内容有哪些？上述案例，给我们的一个重要信贷启示，就是商业银行一定要做实押品贷前调查工作，从源头防范抵押权的灭失风险。那么，信贷实务中，商业银行如何才能做实押品的贷前调查工作呢？
在押品调查环节，商业银行应结合抵质押人提供的材料对抵质押行为和押品的真实性、合法合规性进行调查，并应如实、全面地将押品调查情况和结论写入发起报告。调查方式包括现场调查和非现场调查，以现场调查为主，也可辅助网络、媒体等媒介进行非现场调查。
一般来讲，商业银行信贷人员的押品贷前调查内容，包括但不限于：抵质押行为是否符合国家相关法律法规或政策规定；抵质押人是否对押品具有抵质押处分权；权证真实性、权属纠纷、是否涉案等押品权属状况；押品的位置、数量、存放、使用或占管情况、与权证的一致性、押品租赁、保险等押品实物状况；是否存在重复抵质押、冻结、查封、扣押、监管、异议登记、预告登记等权利受限情况；押品价值合理性、税费缴纳情况、同类押品市场价值等押品价值状况；押品与债务人风险的相关性，以及抵质押人的担保意愿、与债务人的关联关系等其他情况。如押品存在法定优先权，则商业银行应争取优先权拥有人出具书面声明或承诺放弃优先权。商业银行应审慎接受抵押前已签订长期租赁合同的押品，密切关注由此带来的处置变现障碍，采取必要的防范措施。
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