一文读懂：《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》。
学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
解读：本条强调了不得抵押的财产，不得办理抵押登记这一似乎是无需多言的道理，那么问题的关键是哪些财产不得抵押呢？主要规定在《民法典》第399条：
| 不得抵押的财产 | 解读 |
| 土地所有权 | 我国实行土地公有制，若允许土地所有权设立抵押，个人则能够通过抵押权的实现取得土地的所有权 |
| 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外 | 在我国，集体所有土地根据用途可分为农用地、建设用地、宅基地等，随着城镇化的推进，集体所有土地的闲置率持续上升，为促进集体土地的高效利用，经过多年的试点改革，目前土地经营权、建设用地使用权可以抵押，《民法典》第399条进一步删除了原《物权法》第184条耕地不得抵押的规定，同时考虑到农民对土地的基本依赖与保障，保留了宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权禁止抵押的规定 |
| 学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施 | 若学校、幼儿园、医疗机构、养老机构是以公益为目的成立的非营利性法人，那么它将承担着重要的社会职能，若其名下的教育、医疗、养老资产被拿来抵押，将不利于公益实现及社会稳定 |
| 所有权、使用权不明或者有争议的财产 | 将所有权、使用权不明或者有争议的财产设立抵押，将使得抵押权的实现处于不稳定的状态，无法保障债权人债权的实现 |
| 依法被查封、扣押、监管的资产 | 依法被查封、扣押、监管的财产，其对财产的处分受到限制，无法保障债权人债权的实现 |
| 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 |
背后均是为了维护特定主体利益而做的立法倾斜，如： 《城市房地产抵押管理办法》第8条“列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物” 《宗教事务条例》第54条“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资 |
2明确记载抵押担保范围
当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
解读：之前，很多地方登记系统未设置“担保范围”的栏目，只能填写担保金额，而在当事人的合同中，往往会将主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等明确纳入担保范围，现实中便出现了约定与能够进行登记项目不一致的矛盾。而《民法典担保制度解释》第47条明确，不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。本条解决了实务中存在的问题，为落实“登记优先”规则扫清障碍。
3保障抵押不动产依法转让
当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
解读：《民法典》认可了抵押财产可以“带押转让”，不再以抵押权人的同意作为前提条件，除非双方另有约定。《民法典担保制度解释》第43条进一步对“双方另有约定禁止或限制抵押财产转让”是否进行登记的后果做了细化规定，具体如下：
| 情形 | 是否导致合同无效 | 是否具有物权相关效力 |
| 未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产 | 否 | 不能对抗第三人，当抵押财产已经交付或者登记时，抵押权人仅可针对恶意受让人，请求转让不发生物权效力 |
| 已将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产 | 否 | 可以对抗第三人，当抵押财产已经交付或者登记时，除因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭外，抵押权人可主张转让不发生物权效力 |
在之前的实践中，当事人可在《不动产登记簿》抵押权登记信息相关“附记栏”，记载禁止或者限制转让抵押不动产的约定，而现在设置了专门的“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目，用于记载转让抵押不动产的约定情况，便于当事人更好的登记与查询。本条还明确了《民法典》施行前已办理抵押登记的不动产，继续按照“抵押权人是否同意”的旧规则进行处理。
4完善不动产登记簿
对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：
1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
解读：对于最高债权额，过往一直存在着“本金最高额”和“债权最高额”的争论，银行等金融机构支持“本金最高额”说，只要本金余额在最高额内，利息违约金等另算，超过最高额，担保人仍应承担责任，主要理由是属于双方意思自治范畴，可以约定、应予尊重。而借款人则支持“债权最高额”说，本金+其他债权不能超过最高额，主要理由为最高额是最高限额之意，要保护担保人的预期。
本条明确支持了“债权最高额”说，银行等金融机构、借款人需要根据担保方的担保能力或押品价值连同本金+利息、罚息、复利、费用等一同进行最高债权额的预估并进行登记。
5更新不动产权证书和不动产登记证明
更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。
解读：民法典时代，法条依据要更新。
6调整不动产登记系统、数据库以及申请书
各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。
为厉行节约、避免浪费，原已印制的存量证书证明可以继续使用完为止
解读：《民法典》第9条明确提出了“绿色原则”，即民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。作为通知的发文单位自然资源部更是要以身作则，最后一句可谓是落实原则而又有特色。